Aggiornamento del canone d’affitto agli indici ISTA: necessaria una specifica richiesta scritta del locatore

In materia di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, alla luce della legge numero 392 del 1978, l’aggiornamento del canone, secondo gli indici ISTAT, richiede specifica richiesta scritta del locatore con lettera raccomandata, non potendo tale adempimento essere surrogato dal mero spontaneo pagamento del conduttore in assenza di alcuna richiesta, neppure orale, da parte del locatore.
Questo il chiarimento fornito dai giudici (ordinanza numero 34869 del 30 dicembre 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso relativo alla gestione di un immobile in quel di Palermo.
Respinta la tesi proposta dal proprietario dell’immobile, tesi secondo cui, anche applicando la normativa del 1978, l’omissione della richiesta scritta di adeguamento del canone di locazione può ritenersi surrogata dallo spontaneo pagamento da parte del conduttore, pagamento che rende irripetibile le corrispondenti somme.
Su questo fronte il proprietario dell’immobile ha messo sul tavolo la la circostanza dell’avvenuto pagamento, nel corso degli anni, da parte del conduttore, degli aggiornamenti a fini ISTAT del canone di locazione.
Per i magistrati di Cassazione, però, tale visione va messa in discussione, nonostante il riferimento ad una decisione del 2009 con cui si è stabilito che, in tema di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, la norma, che prevede che l’aggiornamento del canone deve essere chiesto dal locatore al conduttore con lettera raccomandata, non esclude che lo spontaneo uniformarsi del conduttore alle richieste effettuate oralmente dal locatore nella misura di legge sia vincolante per il conduttore medesimo, con conseguente esclusione della possibilità di ripetere gli aggiornamenti corrisposti.
I giudici precisano che l’effetto dell’irripetibilità presuppone, però, in ogni caso, che il pagamento sia avvenuto a seguito di specifica richiesta da parte del locatore, sia pure, evidentemente, non rivestita della forma scritta.
Nella vicenda in esame, peraltro, il proprietario dell’immobile non ha neppure allegato di avere avanzato oralmente tali richieste nei confronti del conduttore, ma si è limitato genericamente a postulare una sorta di implicazione logica necessitata tra pagamento della maggiorazione ISTAT e avvenuta richiesta, quantomeno orale.