Vizio redibitorio del bene: la causa può anche essere esterna

In materia di compravendita immobiliare, il vizio redibitorio, che deve essere apprezzato nella sua materialità e in funzione della sua capacità di rendere la cosa inidonea all’uso normale od ordinario cui era destinata o di diminuirne in modo apprezzabile il valore, deve esistere nella cosa, ma la sua causa può anche essere esterna alla cosa, quand’anche si tratti di causa permanente, cioè la cui persistenza sia necessaria per la persistenza del vizio. Con il corollario che il venditore risponde del vizio della cosa anche ove la manifestazione ultima di tale vizio sia imputabile a fattori esterni alla cosa, siano essi naturali o meno, sempre che tali fattori non siano riconducibili ad un’attività specifica proveniente da un soggetto terzo.
Questi i chiarimenti forniti dai giudici (sentenza numero 15633 del 21 maggio 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto a seguito della cessione di un appartamento in uno stabile in quel di Lucera.
A provocare la battaglia legale è stata la scoperta, da parte del compratore, di alcuni vizi consistenti, tra l’altro, nella formazione di macchie di umidità e condensa, con deterioramenti di parti di intonaco, distacco di stuccature superficiali e rovinio delle relative rifiniture pittoriche parietali, vizi occultati, a suo dire, dai venditori

Per i giudici di merito, prima, e per i magistrati di Cassazione, poi, le lamentele del compratore sono legittime.
In generale, laddove il difetto renda la cosa inadatta all’uso per cui essa è stata acquistata ovvero ne riduca in modo consistente il valore, spetta l’actio quanti minoris. Pertanto, la garanzia per i vizi postula che nella cosa venduta sussistano imperfezioni concernenti il processo di produzione, di fabbricazione e di formazione, che rendano la cosa inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, non ricorrendone, per converso, i presupposti allorché vi siano imperfezioni che non interessino la natura della cosa compravenduta. E tanto perché, in tema di compravendita, l’obbligo di garanzia per vizi della cosa venduta dà luogo ad una responsabilità speciale interamente disciplinata dalle norme sulla vendita, che pone il venditore in situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all’iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l’esperimento, rispettivamente, della actio aestimatoria o della actio redhibitoria. Ne consegue che, essendo dette azioni fondate sul solo dato obiettivo dell’esistenza di vizi, indipendentemente da ogni giudizio di colpevolezza, l’onere della relativa prova grava sul compratore, non trovando applicazione i principi relativi all’inesatto adempimento nelle ordinarie azioni di risoluzione e risarcimento danno. Da ciò deriva che il vizio – che deve essere apprezzato nella sua materialità – deve esistere nella cosa, ma la sua causa può anche essere esterna alla cosa, con il corollario che il venditore risponde del vizio della cosa anche ove la manifestazione ultima di tale vizio sia imputabile a fattori esterni alla cosa, siano essi naturali o meno, sempre che tali fattori non siano riconducibili ad un’attività specifica proveniente da un soggetto terzo.
Analizzando la vicenda in esame, si è accertato che le cause delle infiltrazioni da cui era affetto direttamente l’appartamento oggetto della vendita erano riconducibili: ai difetti di posa della guaina bituminosa rilevati sia sul terrazzo sia sul locale ripostiglio; ai difetti di tenuta degli imbocchi dei due pluviali presenti sul cornicione perimetrale condominiale; ai difetti di impermeabilizzazione del cordolo di coronamento delle murature perimetrali; alla scarsa tenuta delle tegole poste a copertura del cornicione di coronamento delle pareti perimetrali; alla lieve frattura della parete superiore della cornice di coronamento delle due finestre-balcone; alle infiltrazioni d’acqua meteorica provenienti dalla pavimentazione dei balconi nella soletta sottostante; alla presenza di ruggine e corrosione di alcuni montanti del parapetto in ferro verniciato dei balconi.
Sicché si tratta, a tutti gli effetti, di difetti inerenti alla natura della cosa (cioè dell’appartamento compravenduto), ossia che si sono ripercossi immediatamente sulla cosa stessa, quand’anche in parte derivanti, a monte, da carenze delle parti comuni del fabbricato (quali cause remote dei vizi accertati), di cui non era riconoscibile l’esistenza in conseguenza del loro avvenuto occultamento.
Il vizio va, dunque, riguardato sotto il profilo effettuale, per la sua immediata e diretta attinenza al bene compravenduto, e non già nella sua dimensione causale, ossia per la sua provenienza, per derivazione, da fonti esterne al bene.
Tale conclusione è corretta, poiché, in ordine a vizi sul bene compravenduto provenienti da parti condominiali, va esclusa la spettanza delle azioni di garanzia, non già in ragione della natura della causa esterna di tali vizi, bensì in conseguenza della riconoscibilità di detti vizi. Segnatamente, in caso di vendita di un bene appartenente a un edificio condominiale di risalente costruzione, solo i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante, essendo la garanzia esclusa tutte le volte in cui il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.
Per quanto concerne l’azione di risarcimento dei danni proposta dall’acquirente, sul presupposto dell’inadempimento dovuto alla colpa del venditore, consistente nell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare l’eventuale presenza di vizi nella cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente medesimo e, dunque, non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene. Ne discende che tale azione si rende ammissibile in alternativa, ovvero cumulativamente, rispetto alle azioni di adempimento in forma specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo.
Nella vicenda in esame, poi, il risarcimento dei danni è stato ricondotto non già ad uno specifico fine di sanatoria in concreto delle cause esterne dei vizi bensì alla riparazione per lesione dell’interesse positivo, ossia al riconoscimento del diminuito valore dell’immobile alienato in esito all’accertamento dei vizi occultati da cui esso era affetto, tenuto conto dell’utile (o profitto) che il compratore avrebbe potuto ricavare, secondo i prezzi correnti, da una rivendita della cosa se fosse stata integra. Il conteggio effettuato era, dunque, funzionale a tale scopo, sulla scorta del riferimento ai costi di eliminazione dei difetti immediati, come manifestatisi nell’immobile. Solo a tale effetto sono stati considerati i costi di riparazione dei difetti, ovvero allo scopo di porre l’acquirente nella situazione in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi. E ciò in relazione al fatto che il prezzo convenuto – 145mila euro – era stato determinato senza tenere conto della esistenza dei vizi (proprio a causa dell’acclarato occultamento).